與上市銀行不良貸款率持續向好的大勢相反，2021年，大部分上市銀行房地產貸款不良率有所抬升。

數字的輕微變動，反映出房地產業轉型引起的影響。不過，房地產長效機制的建立有助于房企化險政策出臺;下一步上市銀行如何調整相關策略，值得關注。

風險

去年房地產行業的調整究竟對銀行帶來哪些擾動?

對此，中國銀行研究院高級研究員梁婧向《中國銀行保險報》介紹，“受政策收緊影響房企融資緊張，流動性風險加大，個別房企風險暴露，銀行表內外相關資產質量下滑。房地產行業整體不良貸款余額、不良貸款率‘雙升’，房企債券、非標、ABS等相關資產價格下跌;同時，房地產企業相關資產質量惡化會侵蝕銀行利潤。”

《中國銀行保險報》梳理2021年銀行年報數據發現，在六大行中，除了交通銀行、郵儲銀行外，另外4家銀行房地產業貸款不良率均在2021年出現攀升，其中，工商銀行房地產業不良率達到4.79%，前值為2.32%，增速最高。目前已披露業績的股份制銀行房地產業不良率全面抬升，其中招商銀行、渤海銀行、民生銀行2021年房地產業不良率分別為1.41%、3.71%、2.66%，較上年同期分別增長111個、158個、197個基點，增速較快。

上市中小銀行的表現則出現分化。截至2021年末，蘇州銀行、重慶銀行、鄭州銀行房地產業不良率較高，分別為6.65%、4.71%、3.47%，較上年出現同比增長。其中，蘇州銀行增速最快，2020年該行房地產業不良率只有1.36%。重慶農商行則在年報中披露，該行去年房地產業貸款余額持續下降，無不良貸款。

蘇州銀行在年報中直言，2021年不少大型房企出現了風險信號，這給銀行經營發展帶來一定挑戰。工商銀行副行長張文武在業績發布會上介紹，2021年該行房地產業貸款不良率出現了階段性上升，主要是少數風險大戶貸款劣變導致的。

此外，部分上市銀行與房地產業相關的理財、代銷業務風險敞口也備受關注。招商銀行、平安銀行紛紛表示，目前正在密切跟進違約房地產企業的債務重組方案，追蹤現金流回流進展，維護好投資人合法權益。興業銀行介紹，該行房地產業務超過90%是自營資產，授信準入嚴格，且阻斷了理財業務的風險傳染。

策略

結合形勢與政策，記者注意到，目前上市銀行普遍采取了更為審慎的房地產業務策略，聚焦優質企業，專注于存量化險。

一方面，注重分類施策。招行對戰略客戶實施ABCD四類的分類管理;擔保方式上，純信用類的項目占比為1.4%，主要集中在A類客戶;區域選擇上，八成以上項目集中在一、二線城市。民生銀行也采取差異化管控策略，對于優質客戶的優質項目，加大支持力度;對于存在風險隱患的項目，采取追加抵質押物及其他擔保、引入合作方推動項目轉讓或代工代建等方式;對于經營持續惡化的客戶，制定和落實風險退出方案。

另一方面，一些銀行提出將對接優質房地產企業并購需求，助力存量化險。“2021年以來，通過項目并購明顯阻斷了違約風險。”興業銀行風險管理部總經理鄒積敏在業績發布會上介紹，興業銀行將加大房地產項目的并購力度，專項安排200億元的并購額度，主動向與銀行合作良好的優質開發商推介，推動足值項目與問題開發商脫鉤。目前，該行存在潛在風險的對公房地產項目大約是200億元左右。

今年，交行也在主動對接優質房地產企業并購需求，推進房地產并購金融服務。交行副行長郝成介紹，截至目前，交行已經與五礦地產簽署100億元并購融資戰略合作協議，與美的置業簽署了90億元并購融資戰略合作協議，同時正在與其他優質房地產企業洽談簽署并購融資戰略合作協議。

“房地產行業調整過程中，企業兼并重組或將增多。銀行關注并購貸款等業務機會，既順應了監管要求，有利于更好化解房地產行業風險、維護市場穩定，也是銀行自身拓展業務的需要。”梁婧表示。

未來

不過，盡管部分房企出險并波及銀行相關業務，上市銀行普遍表示，隨著政策環境不斷改善、市場完成優勝劣汰，未來房地產業資產質量將繼續保持平穩。

浙商銀行副行長、首席財務官景峰認為，去年四季度以來，整個房地產方面信貸政策出現很多修復性的政策導向，有利于房地產企業及時研究提出防范化解應對風險的方案，也有利于其出臺向新發展模式轉型的配套措施。

“從短期來看，房地產企業的風險還在逐步釋放過程中。何時改善還要看銷售情況，包括一手房和二手房銷售情況，還有市場預期的變化。從中長期來看，房地產企業在這一次調整分化之后，能夠留下來的或者是能盡快改善資產負債、提高自身管理的企業，在未來是有競爭力的。”中信銀行副行長胡罡在業績發布會上表示。

目前，政策暖風已吹遍大地。一方面，自1月5年期以上LPR下調以來，多城陸續下調房貸利率。植信研究院統計數據顯示，截至2022年3月，首套房和二套房貸款加權平均利率較2021年末分別下降15-25個基點。另一方面，年初以來，包括鄭州、秦皇島、哈爾濱、福州等40個城市放松或廢除限購、限售等政策，多地公積金和首付比例等政策進一步松動，支持樓市良性循環和健康發展。

梁婧認為，在當前經濟下行壓力較大背景下，房地產市場適度回暖有利于房地產企業資金回流，緩解其信用風險。但考慮到當前疫情沖擊下，居民收入增長乏力，房地產市場預期發生改變，居民購房意愿較為低迷，住房抵押貸款規模增長或較為有限，同時銀行也在積極優化資產結構，總體來看對銀行房地產貸款集中度管理帶來的壓力不大。(實習記者 許予朋)

關鍵詞： 上市銀行 不良貸款率 工商銀行 房地產行業