6月10日，北京市政府發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)，刷新了城市更新的指導(dǎo)思想和基本原則，提出了按圈層進行差異化更新的思路。

其實，全國各地的城市更新行動已經(jīng)開啟許久。在城市更新的隊伍中，房企亦是不可忽視的力量。從升級人居場景的舊改，到使用金融手段成立城市更新基金，房企始終以自己的方式修復(fù)著城市的肌理。人力、物力和財力的巨大投入之后，房企在完成社會責(zé)任的同時，又能從中獲益幾何?

房企已成為城市更新重要力量

明確城市更新六大方式

“城市更新”主要是指對城市建成區(qū)(規(guī)劃基本實現(xiàn)地區(qū))城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整，是小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)的更新。

北京之外，全國多城都已開啟了城市更新的腳步，并積極推進相關(guān)政策的落地。

今年2月，上海市政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》中提出，“十四五”期間，上海全市將力爭實現(xiàn)“2000年底之前建成的、納入改造范圍的、符合改造條件的各類舊住房改造”全覆蓋。6月，上海地產(chǎn)集團與多家房企聯(lián)合成立總規(guī)模約800億元的上海城市更新基金，全國落地規(guī)模最大的城市更新基金誕生。

而在深圳，《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》已于3月1日施行。該條例以提高密度、提高建筑面積以及住宅比例等手段實現(xiàn)城市更新，促進人口積聚，并形成顯著的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生了一輪城市換血。

此外，廈門、長沙、福州、成都等地也都加入了城市更新的隊伍中。

本次《意見》中提出了老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房更新等六大更新方式。同時，針對實施流程、配套政策、保障措施均進行了相關(guān)的規(guī)定。整體來看，政策內(nèi)容豐富度較高。

同時，確立了“規(guī)劃引領(lǐng)，民生優(yōu)先;政府推動，市場運作;公眾參與，共建共享;試點先行，有序推進”四大原則。原則中強化了政府主導(dǎo)作用，同時強調(diào)“充分發(fā)揮市場作用，鼓勵和引導(dǎo)市場主體參與城市更新，形成多元化更新模式。”

這也意味著，包括房企在內(nèi)的市場主體已成為城市更新行動的重要力量。

中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽認為，本次政策的出臺有利于統(tǒng)籌推進北京全市層面的城市更新工作，“未來北京的城市更新將全面加速。”

城市更新帶來可租賃房源

在本次《意見》提出的六種主要更新方式中，有兩種涉及到可發(fā)展租賃住房：危舊樓房改建——居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用，以及首都功能核心區(qū)平房(院落)更新——鼓勵騰退空間用于傳統(tǒng)文化展示、體驗及特色服務(wù)，建設(shè)眾創(chuàng)空間或發(fā)展租賃住房。

其實，在年初的《北京市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》中，北京市規(guī)自委就已強調(diào)了租賃住房的重要性。上述文件中表示，在“房住不炒”定位下，北京市將堅持租購并舉，土地供應(yīng)繼續(xù)向租賃住宅傾斜，“租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。”

租賃土地供應(yīng)增大，房企的發(fā)揮空間亦隨之增大，通過參與城市更新發(fā)展租賃住房也成為企業(yè)正在探索的一個模式，尤其在本次明確提出“鼓勵社會資本參與改造，資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會機構(gòu)等多主體籌集”后，房企在政策支持下，或許也將逐漸適應(yīng)“包租公”這一角色。

自然，作為市場化的運作主體，在城市更新過程中，房企需要配合政府進行前期城市功能規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，實施房屋拆、建，承擔(dān)一定城市配套體系建設(shè)，參與產(chǎn)業(yè)升級與運營等，這對于房企而言也是一種挑戰(zhàn)。

而在上述途徑中取得成功的當(dāng)屬萬科。去年7月，作為北京首個集體土地租賃房項目，由萬科建設(shè)運營的“泊寓|院兒”長租公寓項目宣布入市。這塊18畝集體土地，從一片低矮平房搖身一變成為城市名片，成為北京城市更新行動中的一大力作。

城市更新成為拿地渠道

除可租賃房源外，城市更新指導(dǎo)意見中配套的土地政策亦引起了多方關(guān)注。從《意見》中可以看到北京版的土地政策充分考慮了自有產(chǎn)權(quán)人、租賃經(jīng)營人、產(chǎn)業(yè)使用人的權(quán)利保障，開辟了獨立于房地產(chǎn)開發(fā)”招拍掛“獲得土地之外的土地獲取新方式。

目前，多地出臺的集中供地政策使得傳統(tǒng)“招拍掛”拿地難度增大。在此大背景下，多元化拿地便可減輕房企的拿地負擔(dān)。

對房地產(chǎn)而言，行業(yè)已從增量市場逐步向存量市場轉(zhuǎn)變，城市更新既能降低拿地成本，又能拓寬獲地渠道，已然成為房企的必爭之地。

美的置業(yè)董事會主席郝恒樂就曾在業(yè)績發(fā)布會上明確表示：城市更新將成為該企業(yè)重要拿地方式，并強調(diào)，2021年美的置業(yè)會持續(xù)在一級城市更新項目進行拓展，繼續(xù)簽約城市更新的項目，包括舊工廠、舊村居等，“這些方面會成為公司未來拿地很重要很重要的一個方式和渠道。”

一位業(yè)內(nèi)人士認為，從企業(yè)拿地方面進行考量，城市更新項目地處位置通常都比較優(yōu)越，對于想要去核心板塊做項目的房企來說是不錯的選擇。另一方面，城市更新項目可能會成為核心地段的“起搏器”乃至區(qū)域標(biāo)桿，帶動整個板塊的發(fā)展。

目前，房企城市更新的布局仍在加速。隨著早期布局的房企已能夠保持項目穩(wěn)定的轉(zhuǎn)化并進入價值兌現(xiàn)期，城市更新將成行業(yè)“下半場”的重要競爭領(lǐng)域。

然而，國內(nèi)的城市更新行動也有自己的短板所在。吳建欽認為，全國各地的城市更新政策體系仍然較為單薄，導(dǎo)致城市更新的進程也相對緩慢。隨著北京城市更新指導(dǎo)意見的落地，以及后續(xù)相關(guān)細則的跟進，社會資本將積極入場，共同形成城市更新的“北京模式”。 (記者 齊悅)

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